想要建立自己的樂活山莊當2home，第一
步應該就是土地的挑選了，在真正開始選地
看地前，請先自問以下兩個問題:
1.預算是多少?
無論是存款、借錢籌資、原住宅申請貸
款、原住宅賣掉....等，都還是要面臨預算
上限的問題，而要注意的是，從買地到農舍
完工的資金不是一次付清的，如下:
A.農地(初期資金要備齊):
合法可蓋農舍之農地面積至少要756坪
以上，因此光購地就是一個門檻，以農地價
位約在4000元~10000元/坪來看，購地成本
要抓在300萬~756萬。
農地可貸款成數一般不高，因此買地通
常是第一筆需要馬上付出之大金額現金。
備註:買地延伸的仲介費、規費...等記得涵蓋在預算內。
B.建築(緩衝期存錢慢慢蓋):
買完地後至少要等2年才能合法申請農
舍建照，而營造費用從簡單到高級的話概抓
5萬~8萬/坪，以一般透天70坪來看，建造約
350萬~560萬元。
農舍需兩年才能建築，而且營造費是依
施工進度分期給付，因此建築費用壓力略小
於購地費用。
備註:
訪間有不少成熟的統包營造商，可以涵蓋設計、
請照、營造，可以省去不少麻煩和部分設計費用，可
參考看看。
(圖來自華達設計專業重團隊)
(圖來自華達設計專業重團隊)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
C.其他費用(非絕對):
2年期間的資材室(臨時住所)、農舍裝
潢、整體景觀...等費用另行估算。
(大家可以翻翻一本書:找好地，蓋子己房子)
2.需求:
依需求不同，土地位置挑選以及細節當
然會不一樣，以下幾大類可供參考:
(1)假日2home避風港:可稍遠離市區，車
程約1~2hr內。
(2)舉家搬遷: 工作、機能、小孩上學都
要考慮。
(3)退休養老:休閒興趣、醫院...等考量。
以下是北部幾個較熱門之農舍地點:
A.宜蘭(員山鄉、三星鄉):
自從雪隧通車後，宜蘭縣農地價格就不
斷攀升，上面提到1萬/坪已經是宜蘭較樸實
的價位了，但畢竟其與大台北有地利之便，
需求還是旺盛。
B.新竹(芎林鄉、寶山鄉):
芎林鄉、寶山鄉境內很多環境優質之緩
坡山坡農牧用地，離市區又近，對北部人來
說，更是有臨近交流道的交通優勢，使得該
地成為熱門別墅區與退休住所，目前，寶山
鄉土地價位相對便宜很多。
(圖來自 The Beauty of Taiwan 部落格的精彩作品)
C.苗栗(銅鑼鄉、西湖鄉、通霄鄉):
苗栗縣綠地覆蓋率極高，且多為平緩丘
陵地形，是業者開發社區型農牧用地住宅的
熱門地區，未來高鐵在後龍通車後交通會更
為便利。
預算、需求確定後，就可以開始進行挑
地了，挑地來源可以委託仲介、法拍、各種
廣告(網路or平面)、農會洽詢...等，而挑
地時有分幾個重要因素:
1.主觀喜好:
位置、附近環境、周遭機能...等是主觀
喜好，一開始先選定對自己來說最重要之因
素可以大幅縮小範圍:
EX:小社區、近交流道、要有水電...等。
2.客觀因素:
從主觀挑選到的土地裡，去掉對誰來
說都同樣不利之客觀因素，像是斷層、土
石流警戒區、淹水區、坍崩區...等。
3.法規限制:
記得挑選到的土地要去確認以下幾個基本
事項:
A.地類務必為農牧用地(不要林業用地)、
B.使用分區不要是特定農業區、
C.該地(山坡地)是否被水保單位列管、
D.該地是否有套繪管制、
E.賣地人是否有全部所有權、
F.合約記得要求鑑界
.............等。
挑地是夢想桃花源的最基本工，我們有一些
經驗願意免費分享，歡迎來信討論。
(Email: cydaasset@gmail.com)
延伸閱讀:
農地精美小平房 - 農地資材室介紹
注重環境與自然的環境整合專家_半畝塘
自有農地自建農舍知多少_入門篇!
自有農地自建農舍知多少_初級篇!
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(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
在自有農地自建農舍知多少_初級篇裡
我們有談到農地挑選的大分水嶺，那就是一
般農牧用地以及山坡農牧用地兩種，其
主要差異就是看看該土地的使用分區是否有被
政府歸類成"山坡地保育區"，不想花錢調土地
謄本的話，可以大致看一下水土保持法規對於
山坡地的定義來做判斷:
1.標高在100公尺以上者。
2.平均坡度為5%以上者。
由以上定義可知，基本上高地大概都
會被歸類成山坡地保育區，因此，不需要
聽到山坡地認為這是不好開發的危險地方
，反之，很多風景優美的平坦土地也都算
是山坡地:
其實，有不少的特定族群，反而是深深
的迷戀坡地，看看多少建商砸錢做山莊型建
案開發(例如:竹科後花園寶山鄉的山莊建築)，
因為坡地有下烈優點:
1.景色:
遠挑優美的山景與遼闊的視野是讓人最無
法抗拒的景色之一，景色絕對是坡地迷的重點。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
2.坡地環境:
地勢起伏、林間小路、池塘、坡地庭院...等隱身
大自然的居住環境，讓人趨之若鶩。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
3.氣候與天氣:
高地略為涼爽之氣候比起平地讓人覺得心曠神怡，
另外海拔超過500公尺以上，就看不到小黑蚊了。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
4.隱密(對喜愛的人來說是優點)
有別於都市的的擁擠，山林間的寬闊與
隱密性對許多人是重要考量因素，往往該地
會變成整個家族的聚會場所。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
然而山坡地挑選相對也有很多需要注意的地方，
大概分幾個重點:
1.安全:
極力避免土石流、坡地坍崩潛力高地、
颱風季易被侵襲區...之地區，以上是需要
豐富的水土保持相關知識來針對地質、氣
候、地形、植栽...等作綜合判斷，日後會
再專章介紹。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
2.法規:
山坡地很多動作都是要跟當地公所做
申請，工程上的簡易水土保持計畫是必
備動作就不用多提，其他像是(大型)機
械除草..等都是要事先合法申請的，只
要照步驟來，一點都不麻煩，如果抱存
僥倖心態，罰款、列管...等，都是很
讓人頭痛的。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
3.利用:
a.路權、遷電是必備考慮因素，
b.水源要確認清楚，該地申請自來水方
便性，或確認是否是有小溪流、山泉
水、地下水..等水源可供使用。
c.地形上平坦地與坡地比例，是否會有
排水不良的問題(有的話會多花很多錢)
....等。
(圖來自網路資料，如有侵權請告知)
土地的選擇個大重點，未來會再針對挑
地作完整介紹，如果有其他關於山坡地
之任何問題歡迎來信討論。
(Email: cydaasset@gmail.com)
延伸閱讀:
農地精美小平房 - 農地資材室介紹
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自有農地自建農舍知多少_入門篇!
自有農地自建農舍知多少_初級篇!
自有農地自建農舍知多少_開始找地!
藍鵲439農莊 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()
相信大家在自有農地自建農舍知多少_入門篇
裡已經了解到了自地自建的基本優劣，本篇
文章就來探討農地農舍的相關觀念吧。
很久以前，台灣基本上只有農民才可以
買賣農地，然而政府在民國89年訂出農業發展
條例以後，瞬間所有人民都可以買賣農地了
(備註:公司還是無法購買農地)，條件就是
農地必須維持農用，也因此，讓一小群愛農
人士產生了在農地建造自有住宅、過半農生
活的夢想，而這個所謂的農地自有住宅，也
就是我們所討論的"農舍"。
然而，農舍發展至今，已經扭曲了原本開
放的原意，甚至讓有心人士發展出了另類豪宅
，像是前陣子鬧得沸沸揚揚的蘇嘉全豪宅事件，
導致近年政府對於合法農舍的法規是越來越嚴格。
也因為這些爭議，讓不少人對於生活在大
自然的半農夢想感到却步，但是我們還是要鼓勵
大家追逐夢想並且大聲的說出我們的願景:
[藉由閒置農牧用地的活化以及對於土地的用心，
讓土地可以帶給人們最真實的幸福。]
這裡強調農牧用地是為了打破一般人對於
農地即田地的直接聯想，其實台灣很多農牧用地
都任其閒置荒廢，而這些土地的活化就是大家可
以努力的目標與方向。
(待售閒置農牧用地，網路隨意抓取之資料)
(待售閒置農牧用地，網路隨意抓取之資料)
(待售閒置農牧用地，網路隨意抓取之資料)
看看網路上待售的農牧用地照片就可知道，
土地大致可以區分為平原農地還有山坡農地，而
這兩種土地的挑選也是一個小小的分水嶺，日後
我們會專文介紹山坡農牧用地的細節，這裡先談
自蓋農舍的入門知識。
(法規請參考農業用地興建農舍辦法)
一、土地基本限制:
1.農地面積需要2500平方公尺(756坪)以上。
2.土地所有權人的戶籍需要跟土地在同一縣
市，而且需要滿2年才可以申請農舍興建。
備註: 兩年期間之居住空間請參考以下文章
(農地精美小平房 - 農地資材室介紹)
3.土地所有權人與起造人需要有農民身分。
備註:夫妻可以其中一人是農民即可，兩人各
可以擁有一棟農舍!
二、建築相關限制:
1.農舍建蔽限制:
土地10% 或 100坪以下 取其小者。
(最不專業的說，就是一樓可以蓋多大的面積)
EX: A.土地756坪x10%= 75.6坪 => 一樓:75.6坪。
B.土地1200坪x10% =120坪 => 一樓:100坪。
2.農舍總樓地板面積限制: 不得超過150坪。
備註: 本條是指實際建築面積，比一般計算容積率的
樓地版面積還嚴格。
3.農舍樓高限制:
10.5公尺 或 三層樓 取其嚴者。
備註:
建築面積小於45平方米(13.5坪)者不需申請建築
執造，也因此農舍通常要求至少要13.5坪以上。
4.私設通路相關規定:
(以區域計畫土地為例，聽不懂得日後再解釋)
因此，在買完土地(遷完戶籍)兩年後，就可
以正式申請農舍的建照了，而兩年之前就先以資
材室或是無基礎臨時住所(貨櫃屋...等)暫時棲身，
並先進行種植、水保計畫、設計圖...等前置作業，
以下就是最簡易的流程圖給大家參考。
任何問題或疑問，歡迎來信討論指教，我們很樂意
跟大家交個朋友。
(Email: cydaasset@gmail.com)
延伸閱讀:
自有農地自建農舍知多少_入門篇!
竹科後花園 - 新竹縣寶山鄉的山莊社區與別墅
農地精美小平房 - 農地資材室介紹
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山坡農牧用地土地挑選與注意事項
藍鵲439農莊 發表在 痞客邦 留言(5) 人氣()
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
擁有一棟自己的房子，一直是每個人的
人生目標之ㄧ，也是晉身有產階級的重要里
程碑，但大家所認知的"房子"，可能一直都
停留於房仲業者所提供的各種新成屋或中古
屋，或是各種建案的預售屋，只有少部分的
人(通常已經有買過不動產經驗)會考慮到自
己買一塊地，自己請建築師設計，最後自己
請營造廠把房子蓋起來，聽起來很麻煩?的確
是，但是這還是有不同的好處的，優缺如下:
自地自建優點:
1.同樣總價之房子，自地自建的通常比較寬
敞舒適(畢竟建商與代銷還是要有合理利
潤)。
2.空間依自己的喜好配置，通常會有一定比
例之院子可供使用。
3.自己的生活理念可以透過自地自建實現。
自地自建缺點:
1.都市中心自地自建機會渺茫(地太貴了)。
2.房子蓋好才能向銀行貸款，前期需要一筆
自有資金(通常比一般買屋頭期款高)。
3.流程麻煩度高。
比較優缺點後，可以發現自地自建之人通
常有以下共通點:
1.有強烈的居住理念(想住好環境、依山傍海)
2.有一定的自備資金，或是可以暫時借到錢。
3.不怕過程的繁瑣，會投入心力研究每個流
程(從找地、設計、到營造)。
自認有以上條件的，恭喜可以繼續往下看!!!
(更多自地自建案例，請參考mobil 01)
(關於自地自建知識，美好廉達部落格很棒)
(圖來自http://www.mobile01.com/newsdetail.php?id=12799)
(圖來自http://www.mobile01.com/newsdetail.php?id=12799)
(圖來自http://www.mobile01.com/newsdetail.php?id=12799)
自地自建的第一個重要步驟，就是找土
地，這一步，就會產生很大的分水嶺了，因
為除了一般大家認知的"建地"外，考慮範圍
還可以擴展到農地，相信一般建地大家比較
沒有問題，畢竟很多房仲業者就有很多資料
可以參考，反之農地也許是大部份的人一輩
子都沒想過的選擇。
不說你可能不知道，農地也是可以合法
蓋房子的，只是其限制和規定比建地多很多
，那為什麼還要自找麻煩呢?以下是常聽到
的理由:
1.為了父母、孩子，或夫妻自己本身，對於
大自然居住環境之強烈渴望。
2.對比都市嚇死人之房價，郊區農地的房子
寬敞、舒適、有大院子。
3.對於半農生活、園藝生活...等，有強烈
的喜愛。
4.晚年退休遠離都市水泥林，移居到自己最
喜愛的優美環境生活。
(更多資訊可以參可 2home論壇)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
(圖來自邱昭呈建築師事務所農舍案例)
以下統計資料可易看到，台灣從95年
開始，平均每年有10萬件的農舍完成，大
約是一般住宅建案的2%，而且農舍房子的
大小平均是一般住宅的1.6倍，其實有一
大群人都默默的在完成自己的夢想。
那購買農舍的最基本障礙會是什麼呢?整
理最基本的法規限制如下:
1.農地面積需要2500平方公尺(756坪)以上。
2.土地所有權人的戶籍需要跟土地在同一縣
市，而且需要滿2年才可以申請農舍興建。
3.土地所有權人與起造人需要有農民身分。
(夫妻可以其中一人是農民即可)
其他當然還有很多細節，等待看其他
文章慢慢介紹，或是到2home論壇看看同好
是如何進行的，入門篇不講太多。
研究完後你會了解到，雖然農地自蓋農
舍過程雖然麻煩，但是每年還是有一群人趨
之若鶩，原因是完成後的成果是後半輩子都
可以享受的。
當然，有更多問題的話，歡迎同好來信詢問
(Email: cydaasset@gmail.com)
我們本身已經投入相的的努力在研究這一區
塊，很多東西都很樂意免費分享，希望大家都
可以一圓自己的夢想。
延伸閱讀:
自有農地自建農舍知多少_初級篇!
農地精美小平房 - 農地資材室介紹
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自有農地自建農舍知多少_開始找地!
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